• Cách tìm kiếm khách hàng cho môi giới BĐS

Kiến thức môi giới bất động sản

VỊ TRÍ.

Vị trí là thứ quan trọng bậc nhất trong Bất động sản. Mình từng có lần đề cập đến “Vị trí” trong một group thì nhiều ý kiến cho rằng nên gọi “Vị thế” mới lột tả được hết ý nghĩa. Nhưng mình thì vẫn thích gọi Vị trí hơn, vì Vị trí là cái từ dễ nghe.

Thời gian trước, có một thời mình có nghiên cứu thêm quy hoạch, và có những thứ khá đặc biệt mang tính khoảng cách. Rồi có khái niệm là “Vùng thị trường”, “Ranh thị trường”.

Có những thứ khá đặc biệt chỉ tội cái chưa có đủ thông tin cũng như hiểu biết để nắm bắt. Nên chỉ mang máng nhận ra vài điều. Ví dụ:

  • 700-1km là khoảng cách tốt cho một con đường thương mại, để trong đó không có nhiều khác biệt về cái gọi là Giá. Đường Nguyễn Huệ dài khoảng 700m. Và có nhiều cái khác có cái khoảng cách như vậy. Điều này được lý giải là nó nằm trong “Vùng đi bộ” của con người. Đi bộ trong phạm vi chừng đó sẽ không thấy mệt.
  • Con sông, con đường, hay là 1 rặng cây là thứ phân chia rõ rệt về thị trường. Thường thì 1 con đường dài và to sẽ phân chia thị trường khá rõ. Ví dụ 2 bên đường Nguyễn Thị Minh Khai hay 2 bên đường Võ Thị Sáu, hoặc 2 bên đường CMT8 (khúc Q1) chúng ta sẽ cảm nhận khá rõ sự khác biệt. Con sông thì không nói.
  • Vùng đệm: Có những vùng không có nhà cửa, hay bị ngăn cách bởi một công trình gì đó, thì cũng tạo ra một cái gọi là tách biệt. Trên đường CMT8 có cái CV Lê Thị Riêng, mà theo cảm nhận cá nhân thì 2 bên công viên cũng có sự khác biệt.
  • (Và nhiều thứ khác, kể ra thì lâu lắm).

Vùng thị trường thì xảy ra trong nội thành, trong vùng thị trường thì giá như nhau, khác vùng thì có khác biệt. Nhưng nói thật, tìm được đúng vùng thị trường thì không dễ. Sự giao thoa giữa các vùng thị trường thì sẽ có sự giao thoa giá.

Quay lại câu chuyện về vị trí. Nếu mà bị ảnh hưởng bởi Vùng thị trường, thì lúc này, Vị trí của một khu vực nào đó được tính theo khoảng cách đến Trung tâm. Vì thế Vị trí chính là khoảng cách tương đối đến Trung tâm. Tuy nhiên, Trung tâm là gì?

Trung tâm không cứ nhất thiết phải là Nguyễn Huệ. Có những khu vực tự nó tạo ra trung tâm cho riêng nó. Ví dụ như Q7 thì trung tâm là Phú Mỹ Hưng, Tân Bình thì trung tâm là Khu sân Bay, Thảo Điền bản thân nó là trung tâm, Gò Vấp thị trung tâm là khu Phan Văn Trị.

Nói về trung tâm, thì nhắc đến cái chợ cho nó dễ hiểu, ở quê, chỗ nào người ta họp chợ thì chỗ đó là trung tâm, là nơi có thể mua sắm, và giao dịch. Còn cái chợ truyền thống ấy nó mọc lên nơi nào thì cái đó còn tùy, hồi xưa công ty cũ của mình định tạo ra 1 cái chợ truyền thống nhưng không thành công, nghĩa là ý chí của một người để tạo ra cái chợ không phải là dễ.

Nói đến cái chợ truyền thống, nếu là ở quê thì chợ thường nằm ngay ngã ba đường, nhưng lại chỉ nằm có 1 bên, bên còn lại thì vắng, chứ không phân bổ đều 2 bên, cũng không biết tại sao.

Việc tự tạo ra trung tâm là một việc mà các Chủ đầu tư BĐS rất mong muốn, nhưng không phải ai làm cũng thành công.

Đô thị Vệ tinh là mộ khái niệm xuất hiện đã lâu nhưng mà cũng chưa thấy các Chủ đầu tư làm tốt. Ecopark ở ngoài Bắc, mặc dù có phốt liên quan đến dân oan Văn Giang, nhưng nói về tổ chức thì nó làm khá tốt cái gọi là tự tạo ra trung tâm. Cách HN khá xa, nhưng mà vẫn tạo được nơi thu hút người về.

Ở trong Nam, Thành phố mới Bình Dương hay Thành phố mới Nhơn Trạch bị thất bại trong việc tự tạo ra trung tâm cho nó, nếu 02 đô thị này làm thành công, thì có thể sẽ tạo ra các khu dân cứ rất tốt.

Lý do 02 khu này ở cái vị thế tốt nhưng lại thất bại thì theo thiển ý cá nhân có các lý do sau:

  • Không có giao thông kết nối: Muốn tự biến mình thành trung tâm thì phải có giao thương, phải đi nhanh được đến các đô thị khác. TPM Bình Dương và Nhơn Trạch đều bị vướng cái này. Xưa PMH muốn làm thì phải làm đường Nguyễn Văn Linh, nếu không có NVL chắc giờ PMH cũng chưa chắc dc như ngày nay.
  • Định vị và quyết tâm của CĐT: Bạn cần tạo ra trung tâm, thu hút người ở mà toàn phân lô bán nền thì làm sao mà có người về, vì bản chất người mua đất thường không có nhu cầu ở. Phú Mỹ Hưng làm từ hồi còn được bán đất, nhưng họ chủ trương xây nhà. NT và TPM BD thì chủ yếu bán đất.
  • Hỗ trợ và tạo ra các tiện ích đầu tiên: Không có ai có thể làm được tiện ích ngoài CĐT, và cũng không ai có các giải pháp thu hút dân cư ngoài CĐT. Việc hình thành nên khu dân cư nó là một vòng lặp, nếu có người ở thì càng ngày càng nhiều, nếu không có người ở thì càng ngày càng vắng.

Trên thị trường hiện nay, có bao nhiêu Dự án đang cố tạo cho mình thành một trung tâm riêng? Hay nói cách khác là biến mình thành khu đô thị vệ tinh.

  • VGP Q9 là cái tên được nhắc đến đầu tiên, những thách thức của VGP chính là giao thông kết nối.
  • Swanbay cũng đang làm, và cũng vướng cái giao thông kết nối.
  • Waterpoint có thuận lợi về giao thông kết nối, nhưng phải xem xem quyết tâm của CĐT.
  • Mấy cái bên Đồng Nai của nova, liệu rằng họ đang cơ cấu như thế nào?

Và xa hơn, xa hơn. Liệu rằng ai đang muốn biến mình thành trung tâm, và khả năng thực hiện như thế nào?

CÁCH ĐOÁN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN DỰA VÀO TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG.

Trong Dự án chung cư, chúng ta nhìn thấy được 02 loại biểu hiện đó là:

  1. Tình trạng mở bán
  2. Tiến độ xây dựng.

02 biểu hiện này của Dự án là có thể quan sát bằng mắt hoặc tìm kiếm thông tin trên Internet. Thế thì dựa vào 02 biểu hiện này thì dự đoán pháp lý như thế nào?

TRƯỜNG HỢP 1: ĐÃ MỞ BÁN.

Đã mở bán nghĩa là CĐT có ý định triển khai Dự án, tuy nhiên đó là về mặt kinh doanh. Mà kinh doanh thời gian này thì là cam kết giữa Chủ đầu tư với Khách hàng, nó chưa chắc đã giống với những gì Chủ đầu tư đang làm việc với nhà nước. Do đó, thông tin mở bán chỉ giúp chúng ta hình dung được bức tranh về sản phẩm mà CĐT muốn đưa ra cho khách hàng.

Pháp lý là quá trình biến bức tranh này thành hiện thực nó đang ở cái chỗ nào. Nếu không có các văn bản pháp lý kèm theo thì chúng ta dùng tình trạng xây dựng để phân tích.

Đầu tiên phải nói về tâm lý CĐT, nếu đã bán cho khách hàng rồi thì không lý do gì không xây trừ phi chưa được phép, vì thế nên ngoài công trường nếu không thi công thì phần đa là chưa được phép.

Xây dựng thì có các giai đoạn như sau:

  • Ép cọc thử: Giai đoạn này là thử để lấy các thông số cho phần thiết kế móng, CĐT nếu đã định vị được vị trí cột, và tính sơ được số tầng thì có thể làm bước này, thủ tục xin phép cũng rất đơn giản. Thế nên nếu chưa ép cọc thử nghĩa là chưa xác định được vị trí cột, và đồng nghĩa với chưa có QH 1/500.
  • Ép cọc đại trà: Nếu công trình đang ép cọc đại trà thì được hiểu là đã có QH1/500.
  • Xây dựng phần móng, ngầm: Khi xây dựng phần ngầm, thì đồng nghĩa với đã có, hoặc đang nộp hồ sơ xin phép phần ngầm.
  • Nếu xây dựng phần ngầm xong mà bỏ đó, thì nghĩa là chưa có giấy phép phần thân, lý do không có giấy phép phần thân thì có thể liên quan đến hồ sơ thiết kế hoặc giấy tờ về sở hữu đất.
  • Đang xây phần thân mà tự nhiên làm chậm lại, thì lý do có thể là hết tiền trả cho nhà thầu hoặc đang điều chỉnh cái gì đó.
  • Xây xong mà chưa bàn giao thì có thể xây sai phép.
  • Bàn giao rồi mà không ra sổ được thì có thể vướng nghĩa vụ gì đó.

BÀI 1: ĐẤT – GIẢI THỬA VÀ QUY HOẠCH.

Đất là cái gốc của Bất động sản. Bất cứ là đất nền, nhà phố, căn hộ … đều phải xuất phát từ đất mà ra. Thế nên coi Đất như là cái khởi nguyên của Bất Động Sản.

GIẢI THỬA.

Hồi xưa rất là xưa, khi mà đất rộng người thưa, thì ai thích khúc nào dựng nhà khúc đó, nhưng sau này, dân sinh sôi nảy nở thì bắt đầu xác định sở hữu, đầu tiên là phân ranh bằng cái gì đó, rồi đến lúc cấp quyền sở hữu và có sở hữu thì có bản vẽ ranh. Cái bản vẽ đó gọi là Bản đồ giải thửa (hay Bản đồ địa chính).

Thửa đất lúc này được định danh bằng: Số thửa –> Số tờ –> Xã phường –> Quận huyện –> Tỉnh thành.

Và có sở hữu thì thường kèm theo có chuyển nhượng, người ta chuyển nhượng nguyên con, hay cắt ra 1 miếng nhỏ bán, hoặc gộp lại bán … thế là có vụ Nhập thửa, tách thửa.

QUY HOẠCH.

Rồi quy hoạch ra đời, quy hoạch thì có nhiều loại, nhưng quan trọng nhất là Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là xác định Loại đất, hay gọi là Chức năng sử dụng đất, nôm na là trả lời câu hỏi: Đất đó được phép làm gì?

Đất thì có nguồn gốc từ xa xưa, và vì là một nước nông nghiệp nên thường loại đất bình thường sẽ là Đất nông nghiệp. Mà Đất nông nghiệp cũng phân chia ra nhiều loại như là Trồng lúa, trồng cây lâu năm, cây hàng năm … nhưng nói chung là làm nông. Ngoài ra còn có đất rừng, đất mặt nước…

Thế thì có thể hiểu là đất nông nghiệp, đất rừng, hay đất mặt nước thì có nghĩa là chưa có quy hoạch gì hết. Và quy hoạch “đụng” vào là khi chuyển mấy cái loại đất này thành các loại đất khác. Cũng có khối loại đất (mấy chục loại), nhưng mà dân thường thì sẽ quan tâm đến Đất ở, và Đất giao thông, và các loại khác.

Và thường thì chỉ có Đất ở hoặc Đất Thương mại mới được phép xây nhà, và khu 1 khu đất được phép xây nhà thì lại xuất hiện một loại quy hoạch nữa là Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch xây dựng là loại quy hoạch cho phép nhìn thấy chỗ đó được có bao nhiêu dân, công trình cao nhiêu tầng, mật độ xây dựng, Hệ số sử dụng đất, Khoảng lùi xây dựng.

Tỉ lệ quy hoạch như là 1/5000, 1/10000, 1/2000, 1/500 chỉ là thể hiện mức độ chi tiết của quy hoạch thôi, chứ về cơ bản thì quan tâm 02 loại chính ở trên, và lưu ý thêm 02 tỉ lệ là QH 1/2000 và QH 1/500, QH 1/2000 là cái chi tiết nhất của nhà nước, còn QH 1/500 là cái chi tiết nhất của cá nhân. Càng chi tiết thì càng khó điều chỉnh.

GOM LẠI.

Giải thửa thì mang tính sở hữu và cá nhân, hình thù của thửa đất là vô chừng, và vị trí được quản lý bằng Số thửa –> số tờ –> số phường, huyện, tỉnh.

Quy hoạch thì mang tính tổng thể, có quy chuẩn đàng hoàng, và thường tạo ra các ô vuông vức. Và khi có thửa đất rồi, chồng quy hoạch lên thì mới biết được là cái thửa đất đó có phải Đất ở không. Vì bản chất người dân, Đất thổ cư (đất ở) mới là cái đáng nói, còn loại khác đều kém giá trị đi.

Đó là lý do đi mua đất thì phải coi quy hoạch, và đừng có tin mấy lời hứa lên thổ cư, mà phải kiểm tra đàng hoàng.

BÀI 2: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.

Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.

Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.

QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quận / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.

VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?

Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.

  • Đổi chức năng sử dụng đất –> Khó nhất
  • Đổi quy hoạch xây dựng –> Khó nhì.
  • Khu đang có dân cư –> Ít đổi.
  • Khu chưa có dân –> Có thể đổi nhiều hơn.
  • Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh –> Cấp càng cao càng khó đổi.
  • Khu công trình cấp Quận, xã, phường –> Ít khó hơn.

Đại khái là đổi mà ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng ít thì ít khó hơn.

TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.

QUY HOẠCH 1/500.

Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.

BÀI 3: TÁCH THỬA, GỘP THỬA, XIN LÊN THỔ CƯ.

Như trong Bài 1 đã nói, thửa đất là để quản lý, và nó mang tính sở hữu. Khi áp quy hoạch vào thì cho ta biết đất đó được quy hoạch loại đất gì.

Nếu là đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà, tuy nhiên vẫn có thể xây nhà tạm (nhà cấp 4) mà không cần xin phép. Vậy nên có nhiều thửa đất là đất nông nghiệp, và vẫn có nhà bình thường.

Còn muốn xây các loại nhà mà phải xin phép xây dựng, thì đất đó phải là đất ở. Muốn lên thổ cư từ đất nông nghiệp thì quy hoạch đó phải là đất ở, và từ đó đóng tiền sử dụng đất rồi lên thổ cư.

Nhà nước cho phép tách thửa hay gộp thửa, với điều kiện là diện tích đủ lớn theo quy định. Mỗi địa phương có quy định về diện tích tách thửa khác nhau. Đáp ứng được thì có thể tách.

Khi tách thửa thì bên Địa chính sẽ đi đo vẽ lại, và ra cái bản đồ giải thửa mới, bổ sung thêm thửa. Theo mr Đức biết thì thửa được tách thường lấy số thứ tự khá cao, tầm hơn 200. Thế nên khi gặp phải 1 cái sổ có số thửa cao, nghĩa là cái thửa đó mới được tách.

Lưu ý: Kiến thức này rất quan trọng khi bạn muốn tìm kiếm vị trí thửa đất theo sổ đỏ. Đôi khi bạn không tìm thấy thửa cần tìm, nhưng có thể tra thông qua cái thửa ban đầu khi chưa được tách.

Lưu ý tiếp: Phần tách thửa, gộp thửa, lên thổ cư này là dành cho “Dân thường”, còn Doanh nghiệp làm Dự án BĐS thì quy trình khác, không áp dụng được cách này. Có một số công ty mang danh doanh nghiệp nhưng làm theo dạng Dân thường, không đúng theo quy trình của Dự án.

BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 1).

Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư.

Bài 1 và Bài 2 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là 2 thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu ai chưa đọc 2 bài đó thì kiếm đọc).

Đầu tiên phải nói đến “Dự án” là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.

LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:

  • Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao… Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
  • Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến…., thậm chí có nhà mẫu.

Và điều hết sức quan trọng là 02 cái này có giống nhau hay không thì không biết. Sự khác nhau có thể nằm ở những nội dung sau:

  • Đất đó không phải là đất xây chung cư –> Nhưng rao bán chung cư.
  • Đất đó đang thuộc sở hữu người khác –> Nhưng đã rao bán như là của mình.
  • Đất có FAR = x –> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
  • Đất 50 năm –> Nhưng Rao bán lâu dài
  • Đất TĐC –> Nhưng Rao bán thương mại.
  • ….

Và thường pháp lý bị chậm bởi những sự vênh này, chứ chưa chắc vì thủ tục nhà nước làm khó.

Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự “vênh” này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem “dấu hiệu”.

BÀI 5: DỰ ÁN CHUNG CƯ – CÁC THÔNG SỐ CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN.

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới “phô diễn đầy đủ” vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.

Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải “Lột trần” ra. Và cách để lột trần như sau:

Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:

  • Diện tích đất.
  • Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
  • Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
  • Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.

Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:

  • Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
  • Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
  • Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
  • Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.

FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 – 6 lần là ok, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.

FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Bạn nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là ó chuyện à. ^^

BÀI 6: DỰ ÁN CHUNG CƯ – SƠ BỘ PHÁP LÝ DỰ ÁN (P1)

Cái này có lẽ nhiều bạn mong chờ nhất nè, nhưng mà Mr Đức viết vào phần 6 bởi vì phải nắm sơ các phần kia thì nói phần này mới dễ hiểu xí.

Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.

Bài 5 mr Đức có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.

Quá trình pháp lý là quá trình “Hợp thức hóa”, bởi thế nên các CĐT nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này, còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.

Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền, có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.

Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền, vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt, thế nên các Dự án thượng thịt là lóc trước, xương để gặm sau, kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.

Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm.

Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.

Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng, năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số, mà có dân số thì có FAR.

Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất, cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết, cam kết có thể là làm một cái gì đó, hoặc dành quỹ nhà ở TĐC, NOXH, hoặc đóng thêm tiền SDĐ.

Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên, nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết, và chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.

Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình, bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.

BÀI 7: DỰ ÁN CHUNG CƯ – PHÁP LÝ DỰ ÁN (P2).

Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.

HĐMB thì chúng ta cần cái gọi là Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần.

Dưới hình là cái văn bản của Safira Khang Điền, thì đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, CĐT không cấp cái nào thì hỏi, đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.

BÀI 8: DỰ ÁN CHUNG CƯ – PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ.

Thật ra cái thiết kế là cái quan trọng nhất của Dự án chung cư, đáng lý phải viết trước, nhưng lỡ rồi viết sau vậy

Câu hỏi đặt ra là tại sao cái này quan trọng. Nó đơn giản lắm, vì nó là sản phẩm. Như ban đi mua miếng đất ấy, bạn phải thích miếng đất rồi thì mới hỏi pháp lý, chứ không thích thì hỏi pháp lý làm gì? Đúng không?

Mr Đức nhấn mạnh cái này bởi vì:

  • Nếu bạn nhận được một cái mẩu tin đăng kiểu như “Bán đất 1ha đất rẫy ở Daknong giá 1 tỷ”, mấy ai sẽ đi hỏi pháp lý? Khi chúng ta không quan tâm đến cái sản phẩm đó thì chúng ta đi hỏi pháp lý làm gì?
  • Nếu chúng ta hỏi đến pháp lý, nghĩa là chúng ta có sự quan tâm, và từ đó mới muốn tìm hiểu sâu.
  • Dự án chung cư, người ta bán cho bạn cái Sàn sử dụng (NSA), và chính xác là bán Không gian sống, nhưng đa số chúng ta chỉ dựa theo vị trí mà chọn thì chưa thực sự đúng. Hãy đi vào trong, xem chúng ta sẽ mua cái gì, sản phẩm gì, sau đó mới quyết định quan tâm hay không. Quan tâm rồi thì hãy nói đến pháp lý và những thứ liên quan khác.

Như mr Đức mà đi coi chung cư, thì mr Đức coi thiết kế trước, xấu quá bỏ qua, không cần quan tâm những thứ khác. Đơn giản chỉ vậy.

Vậy nên để xem Dự án chung cư, tốt nhất là chúng ta phải xem phương án thiết kế, dù rằng nó chưa có sản phẩm thật thì cũng xem được các thông số thiết kế nó như thế nào để còn hình dung.

Và liên quan đến thiết kế là một câu chuyện dài, có thể phải làm mấy bài. Nên cái này chỉ để nhá nhá hàng chơi vậy thôi.

BÀI 9: DỰ ÁN CHUNG CƯ – CÁC LOẠI THIẾT KẾ TỔNG THỂ.

Đây là chuỗi bài đầu tiên nói về thiết kế. Hãy tưởng tượng rằng bạn là Kiến trúc sư trưởng của một công ty CĐT, và sau khi bạn có các thông số cơ bản của khu đất như là Diện tích, FAR, tầng cao, mật độ, dân số. Giờ thì đến lượt làm cái chung cư như nào.

Đầu tiên thì phải xét coi nên “chơi” kiểu tổng thể nào. Theo kinh nghiệm thì mr Đức có thống kê ra một số loại như sau.

  • Kiểu hướng nội: Kiểu này hiểu nôm na là người ngoài nhìn vào khó tiếp cận, căn hộ chung cư nhìn chung là có thể được có hàng rào bao quanh, thiết kế kiểu này là dạng hạn chế người ngoài nên nhìn chung không có shophouse bên dưới. Người ngoài nhìn vào cái là muốn đứng ở ngoài xem chứ không dám đi vô.
  • Kiểu hướng ngoại: Mở rộng ra để đón khách vãng lai, là shop nhiều, là có tụ điểm ăn chơi để cho người ngoài lui tới, là nhìn thấy có sự xô bồ nhưng mà vui.
  • Kiểu thẳng đuột từ trên xuống dưới: Nhìn chung là hình thù là thẳng, tháp nào ra tháp đó, loại này mà kết hợp với cái hướng ngoại ở trên thì hơi căng, nhưng kết hợp với hướng nội thì ổn, và loại này thì tiện ích thường nằm tầng trệt.
  • Kiểu có khối đế: Khối đế to, xong rồi bên trên có khối tháp nhỏ hơn, khối đế có thể là 1 khối liền nhau. Dạng này các CĐT thường dùng nếu mà có làm dạng hướng ngoại, thế thì lúc này phân ra 2 tầng, tiện ích cho dân cư sẻ nằm phía trên khối đế, còn khối đế thì đón người ngoài. Đại khái là ăn chơi thì xuống đất, còn riêng tư thì lưng chừng trời. Một thời các CĐT thích kiểu này vì kiểu này mới làm được cái gọi là “Hồ bơi chân mây”.

Đại khái loại này kiểu như xe tay ga với xe côn ấy, muốn kiểu gì thì mua kiểu đó, chứ một số bạn ham dzui mà mua phải cái chung cư hướng nội thì cũng buồn, còn thích yên tĩnh mà xuống đất lúc nào cũng xô bồ thì cũng chán. Loại có khối đế là 1 cách để dung hòa, tuy nhiên thì nó chỉ giải quyết được 1 phần vì dù sao thì khi đi ra khỏi tòa nhà cũng phải xuống đất.

Thích gì chiều đó. Thế nên đầu tiên phải xác định mình thích cái gì, xong coi cái chung cư nào phù hợp nhé!

BÀI 10: DỰ ÁN CHUNG CƯ – HÌNH THÁI BLOCK CĂN HỘ.

Khúc này thì coi như xong phần hướng nội, hướng ngoại, có khối đế hay không nhé! Tập trung đến cái tháp thôi. Và xem hình thể của cái tháp người ta thiết kế như nào.

Cũng theo kinh nghiệm thì có một số hình thù như sau:

  • Hình chữ nhật: Tháp hình chữ nhật là hay thấy nhất. Nếu xem Dự án chung cư mà có cái tháp hình chữ nhật mà lại “Dày” (chiều rộng hơi bự) là coi như tiêu, bên trong thiết kế cực xấu. Loại này có 4 căn góc mỗi tầng. Loại này thường bố trí lõi thang ở giữa, 2 bên đối xứng.
  • Hình vuông: Thường thì CĐT nào làm sang mới dám thiết kế tòa hình vuông. vì lúc này lõi thang nằm ngay ở giữa tòa, căn hộ nằm bố trí xung quanh. Thường loại này sẽ có khoảng 8 căn hộ / sàn (số đẹp), và có 4 căn góc nên đạt tiêu chí 50% căn góc là tỉ lệ cao. Tuy nhiên một số CĐT cũng thiết kế tòa nhà vuông nhưng mà chỉ dạng học đòi làm sang, bố trí tầm 16 căn / tầng thì giống cá mắm xếp lớp. Thế nên đã sang, hình vuông thì phải nhỏ (cạnh nhỏ), cạnh to là tiêu.
  • Hình chữ L, chữ V, Z, U: Mấy loại này thì giống như hình chữ nhật giép lại thôi, nhằm tăng số lượng căn góc trên sàn, mà mấy loại này thường tạo ra 1 lượng căn hộ lớn / sàn. Tuy nhiên loại này thì lại có nhiều lõi thang nên đôi khi gọi là 2-3 block cũng được, mà gọi 1block cũng được, vì thế nên mới có cái gọi là Block A1, A2, rồi thì B1, B2…
  • Hỉnh tròn: Cái loại này thì dạng hơi đặc thù, vì block hình tròn nhìn khá đẹp, khá lạ, nhưng chưa chắc tiện. Tuy nhiên sẽ đáp ứng được cho các khách hàng thích lạ. City Garden là hình tròn đó.
  • Hỉnh lục giác: Cũng như hình vuông nhưng mà có nhiều cạnh hơn để có nhiều căn góc hơn, đó là biến tướng so với hình vuông, nó giống như chữ L là biến tướng của Chữ nhật vậy.
  • Hình thù kỳ quái: Đại khái là nó có cái hình gì đó đặc biệt lắm, cứ gọi là phải dùng tính phân mới tính được diện tích. Loại này khó xây dựng vãi nồi ra được, và đương nhiên vật liệu hoàn thiện cũng khó, vì đôi khi mấy cái đó phải được đặt làm riêng. Kenton Node là 1 dạng như này, mà hình như đến nay vẫn chưa chịu “phất”.

BÀI 11: DỰ ÁN CHUNG CƯ – BỐ TRÍ MẶT BẰNG ĐIỂN HÌNH.

Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.

Hồi bữa có bạn bảo “Ai cấm CĐT xây nhiều block…”, đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.

Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là “Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó”.

Và vì cái vòng kim cô “hiệu quả”, nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.

Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:

  • Lõi thang: Gồm thang máy, thang bộ (thoát hiểm).
  • Lõi kỹ thuật: Ô để bỏ dây điện, nước, rác.
  • Hành lang: Gọi là đường dẫn đến căn hộ.
  • Và mấy thứ lặt vặt khác.

Mấy cái này không bán được, mà chính xác là không được bán, do đó thì giảm thiểu nó càng ít càng tốt. Nhưng ở đời đâu phải muốn là được, mà phải có quy chuẩn, nghĩa là giảm đến mức nào đó thôi, giảm nhỏ hơn là “Không phù hợp quy chuẩn”, quy chuẩn ở đây là TCVN.

Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:

  • Thang bộ, Gen kỹ thuật là những diện tích “cố định” cho block, nghĩa là thang rộng nhiêu, dài nhiêu, gen kỹ thuật rộng nhiêu, dài nhiều là gần như fix.
  • Thang máy thì càng nhiều thang thì càng tốn diện tích. Bởi thế nên CĐT không phải sợ tốn tiền mua thang, mà sợ tốn chỗ để thang hơn.
  • Hành lang: Như con đường ấy, rộng, dài thì tốn diện tích.

Vậy thì để tiết kiệm thì phải làm sao:

  • Làm cho cái block to ra, cũng diện tích thang bộ, gen kỹ thuật như thế, mà block to ra thì không phải làm thêm thang mà bán được nhiều hơn.
  • Thang máy: Đủ xài thôi, thiếu chút cũng được, nhiều thang chi cho tốn chỗ.
  • Hành lang: Nhỏ, ngắn thôi, muốn hành lang ngắn thì cái block phải dày (hành lang thường đi theo chiều dài của block hình chữ nhật), nên block càng dày thì hành lang càng ngắn (nếu cùng diện tích block).

Chỉ có điều:

  • Block to thì nhiều căn / sàn.
  • Thang máy ít thì kẹt thang.
  • Block dày thì căn hộ ra 3 lớp.

Bởi vậy không phải muốn là được, quan trọng là CĐT muốn “chơi” hàng cao cấp hay hàng chợ.

Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.

Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là “cao cấp”, và đôi khi họ dựa vào cái dở của “hàng chợ” để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.

Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:

  • 2 căn / sàn: Dự án nào đó bên Q7 quên mất rồi, 1 sàn chỉ có 2 căn, căn nào cũng căn góc.
  • 4 căn / sàn: Sunrise city của Nova đợt đầu là dạng này. LM81 khúc trên cũng có 4 căn thôi, nên cũng được coi là căn góc 100%
  • 6 – 8 căn / sàn: Empire đợt đầu là 8 căn, còn mấy đợt sau không biết vì chưa coi thiết kế.
  • 9-13: Nhiều dự án được coi là cao cấp với giá bán cao cấp nốt có dạng này.
  • 14-20 căn / sàn: Dự án cấp trung thì dạng này nhiều, tiền ít thì không thể hít đồ thơm rồi.
  • trên 20 căn / sàn: Nhìn vô cái hoa mắt luôn. Nói chung loại này mà vẫn quảng cáo căn hộ cao cấp thì cũng hơi căng (ý kiến cá nhân vậy thôi). Căn hộ cứ như cá mắm xếp lớp vậy. Rắc tí muối là ăn ngon luôn.
  • Dạng siêu cấp: Có những mặt bằng mà mỗi đếm số căn hộ / sàn thôi còn khác nhau cho mỗi lần đếm, đếm đi đếm lại còn chưa tin lắm mình đếm chính xác. Loại này thì hic, CĐT đã quá tận dụng mất rồi.

BÀI 12: DỰ ÁN CHUNG CƯ – TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ VÀ PHONG CÁCH THIẾT KẾ.

Phong cách thường là những thứ show ra bên ngoài, còn tiêu chuẩn là những thứ ẩn vào bên trong. Ví dụ cho dễ hiểu thì như vậy:

Ví dụ như thời trang thì có đồ công sở, đồ dạ hội, đồ mặc ở nhà, áo dài, bikini, vest, đồ thể thao…: Nó thuộc về phong cách.

Chuẩn ISO, chuẩn khí thải Châu Âu hay “Chuẩn SEO” thì đại khái nó là cái không thấy.

Chuẩn thì nói đến chất lượng, còn phong cách thì nói đến hình ảnh bên ngoài.

Gom lại, về phong cách thiết kế thì có thể kể đến vài ba thứ như: Hị đại, cổ điển …., nhìn vào tòa nhà là thấy.

Còn về tiêu chuẩn thiết kế thì có TCVN, LEED, Greenmark…, UL (cho PCCC).

Nói chuẩn xanh xí, nhiều người nghĩ cái nhà có nhiều cây thì nó là chuẩn xanh. Nhiều cây chỉ là thể hiện vẻ bên ngoài thuộc về hình dáng, phong cách thôi, còn cái bên trong mới là chuẩn, chuẩn xanh thì bao gồm nhiều mục như độ thoáng khí, sáng, vật liệu, ngăn nhiệt…, quy chuẩn càng khắt khe thì thường đi kèm với chất lượng càng cao (“thường” thôi nhé).

Phong cách thiết kế và tiêu chuẩn thiết kế chỉ nói sơ vậy.

BÀI 13: DỰ ÁN CHUNG CƯ – NGUỒN GỐC ĐẤT CHUNG CƯ VÀ CÁC NGHĨA VỤ LIÊN QUAN.

Quay lại vấn đề đất đai, và bài này nói về nguồn gốc đất của Dự án chung cư.

“Nguồn gốc đất” nghe nói nó nguy hiểm vậy chứ thực tế chính là lịch sử của miếng đất đó. Thật ra nhà ai cũng có nguồn gốc đất hết. Và nếu ai an cư lạc nghiệp lâu dài thì ai cũng có thể kể ra được cái nguồn gốc đất nhà mình. Đại khái như:

Nhà này hồi xưa là một vùng đất hoang, Nội mày vô đây khai thác dựng nhà, rồi sau đó sinh ra Cha mày, Cha mày lấy tao rồi ổng được cắt cho miếng đất này, hồi đó có cắt cho ông bác 1 miếng bên cạnh nhưng bác bán cho hàng xóm mình bây giờ rồi.

Hay là nghe nó “nguy hiểm” hơn kiểu như:

Cái nền nhà này trước đây là một bãi tha ma, tao với mẹ mày lấy nhau có khỉ gì đâu, nên mới ra đây sống, bên trái mày là 1 cái mộ to, mà 10 năm trước họ cất đi rồi, tao mất 3 chai rượu với con gà đó. Tối mày ngủ nếu có bị kéo chân cũng thường thôi nha con trai. Mạnh mẽ lên.

Nói chuyện vui, vậy chứ có cục đất tầm mấy ngàn m2 đến vài ha để xây chung cư, thì câu hỏi đầu tiên là “Đất này lịch sử nó sao”?

Ở SG, những căn chung cư mọc lên giữa khu dân cư hiện hữu thì phần lớn là đất chuyển đổi từ nhà xưởng lên, còn đất ở khu Dự án thường là đất quy hoạch. Mà nhìn chung là nguồn gốc đất nó như cái tiểu sử con người ấy, mỗi người mỗi tiểu sử.

Nguồn gốc đất sẽ ảnh hưởng đến cam kết giữa CĐT và nhà nước, và nguồn gốc đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến quá trình làm pháp lý khác nhau.

Thế nên nếu được, thì Dự án nào, nguồn gốc ra sao, nếu ai biết được thông tin này thì có thể phần nào đó nói lên được pháp lý của Dự án sẽ bị những cái gì. Cho vài ví dụ như sau hén.

  • Nếu nguồn gốc là đất trong Dự án, thì thường Dự án phải dành ra 20% làm NOXH, có nguy cơ dính NOXH.
  • Nếu nguồn gốc là đất nông nghiệp, thì việc thay đổi quy hoạch nó diễn ra thế nào, dân cư ổn không, FAR có bị gì không?
  • Nếu nguồn gốc đất là nhà xưởng, thì có vướng nghĩa vụ TĐC hay không, giải quyết nó thế nào.
  • Nếu nguồn gốc đất nhà nước thì có vấn đề gì về Tiền SDĐ không. Và giờ còn vướng gì nhà nước không…?

Đại khái thế.

Tất nhiên những cái này CĐT biết, và có thể sẽ không show hết cho khách hàng cùng biết, vì những cam kết, những nghĩa vụ có thể được thay đổi so với cái ban đầu, và việc thay đổi này đôi khi có nhiều thứ cần phải “âm thầm mà làm”.

Khi cấp chủ quyền cho căn hộ, thì mọi thứ này sẽ được rà soát lại. Thiếu cái nào thì phải làm cách nào cho thông, nếu tiền “thông” nhiều hơn tiền “thu” thì có thể chầm chậm ta tính. Ấy là vì làm xong sổ thì có thêm 5% tiền đóng tiếp, mà làm sổ khó quá thì treo 5% vậy.

Đại khái thế. ^^

BÀI 14: DỰ ÁN CHUNG CƯ – TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.

Xây dựng công trình là phụ thuộc vào nhà thầu xây dựng. Mr Đức không phải chuyên môn về ngành này nhưng cũng có biết chút chút.

Về công nghệ xây dựng thì thời gian gần đây phát triển rất vũ bão. Từng có thời các nhà thầu chỉ xử lý được tầm hơn chục tầng là hết nước, nhưng ngày nay thì toà cao nhất lên tới 81 tầng, và vẫn có ý định tăng thêm.

Nói một chút về nhà thầu: Ở Phía Nam thì chúng ta hay nghe đến Coteccons, Hoà Bình, những công ty này được gọi là nhà thầu hạng A. Rồi sau đó còn nhiều loại nhà thầu cấp thấp hơn.

Về xây dựng thì cũng phân ra tổng thầu, nhà thầu phụ, rồi vật liệu, quy chuẩn… nhiều thứ lắm.

Lưu ý rằng, chất lượng xây dựng thì CĐT vẫn là người kiểm soát, nhà thầu chỉ làm cho nó đúng với mong muốn của CĐT thôi, chứ nếu coi nhà thầu liên quan đến chất lường xây xựng là chưa đủ. Vì trong xây dựng người ta làm theo team, mà nhà thầu có những team mạnh, team yếu… Có một điều chắc chắn rằng nhà thầu cao cấp hơn thì đơn giá xây dựng cao hơn, còn chất lượng thì chưa chắc. Bởi thế không thể đánh giá chất lượng xây dựng chỉ dựa vào nhà thầu.

Về xây dựng cũng có nhiều công đoạn, nhiều cách tách, nhưng có thể tách ra theo các công đoạn như sau:

  • Làm cọc: Vì nhà cao tầng móng nặng, nên buộc phải gia công móng bằng cọc. Cọc thì thường là cọc ép (với các công trình không cao lắm), và cọc khoan (nếu cao quá). Việc dùng loại cọc nào thì tuỳ vào thiết kế kết cấu, tuỳ vào địa chất. Và có một số nhà cung cấp cọc chuyên nghiệp mà không phải là Coteccons hay Hoà Bình. Việc thi công cọc sẽ có thể được tiến hành ngay sau khi có phê duyệt TMB 1/500, vì lúc này đã định vị được tim cột và tính toán được kết cấu công trình.
  • Làm móng: Xong cọc thì thì công móng, móng làm lâu hay không thì tuỳ vào việc làm bao nhiêu hầm, nếu nhiều hầm thì thường phải làm tường vây, tường vây là một bức tường to để ngăn đất khỏi sụp khi đào hầm, và cái tường này sẽ biến thành vách hầm sau này. Vì là công trìn ngầm nên đôi khi xây dựng ít ai biết.
  • Khung BTCT: Cái sừng sững lên tầng của toà nhà chính là cái khung BTCT. Hiện nay với công nghệ xây dựng, thì nhanh nhất là 3 ngày / tầng, trung bình là 5-7 ngày /tầng, lâu là 10 ngày. Đại khái là 4 tầng 1 tháng, nếu tiến độ bình thường thì 30 tầng mất 8 tháng riêng xây phần khung. Cất nóc là xây xong phần khung này.
  • Phần hoàn thiện bên ngoài và thi công M&E công trình: 02 mục này riêng biệt nhưng thi công cùng lúc, thường thì phần thân thi công lên được tầng 6 là có thể bắt đầu làm hoàn thiện. Đại khái hoàn thiện là xây tường, lắp kính, lắp cửa sổ. Còn M&E là đi ống nước, PCCC, lắp thang máy, điện, cơ… Mấy cái này nhìn vậy chứ tốn tiền lắm vì toàn phải mua máy móc thiết bị, càng sang thì mấy đồ này càng đắt. Và thường sau khi cất nóc, phải mất thếm 6-9 tháng (nhanh) thì mới hoàn thành cái này.
  • Hoàn thiện bên trong canh hộ: Hoàn thiện bên ngoài rồi thì có thể hoàn thiện bên trong, và việc hoàn thiện thì thường khá tỉ mỉ, như lắp bóng đèn, làm sàn, gắn cửa…., quy trình này cũng mất lâu chứ không nhanh.
  • Cảnh quan nội khu: Thường sẽ làm được cảnh quan khi mà bắt đầu cất nóc xong, xe lớn ít vào nữa thì xây cảnh quan được. Làm mấy thứ như hồ bơi, cây, tiểu cảnh, hòn non bộ.., tuỳ vào độ phực tạp của cảnh quan thì làm lâu hay mau.
  • Nghiêm thu bàn giao: Xong mấy cái này thì bắt đầu cần 1 thời gian vệ sinh quét dọn, vận hành thử, nghiệm thu rồi mới ra thông báo bàn giao cho khách hàng.

Quy trình xây dựng nó như thế, đôi khi cất nóc rồi cũng mất tầm cả năm mới được bàn giao, vì còn rất nhiều việc trong đó phải làm.

BÀI 15: DỰ ÁN CHUNG CƯ – VẬT LIỆU HOÀN THIỆN.

Thường trong một hợp đồng mua bán căn hộ thì có một cái “Danh mục vật liệu hoàn thiện”. Vậy cái này nói lên điều gì?

Thật ra trong Chung cư, thì có những thứ là cao cấp hay thấp cấp đều dùng vật liệu giống nhau, nhưng một số cái thì lại rất khác nhau. Ví dụ:

  • Cọc: Thường cọc ép hay cọc khoan thì thằng nào cũng như thằng nào, cao cấp hay thấp cấp thì cũng Bê tông mà đổ thôi. Ngon hay không ngon tuỳ vào hệ số an toàn áp dụng của CĐT là bao nhiêu mà thôi. Nên đôi khi, nếu có ai đó thấy 1 Dự án cao cấp có 1 thằng không tên tuổi làm cọc thì hết sức bình thường, vì thật ra nó mới là thằng chuyên đó.
  • Móng, hầm, Khung BTCT: Cái này thì tuỳ vào thép ít hay nhiều, to hay nhỏ, “rút ruột công trình” là thiết kế theo chuẩn A nhưng thi công theo chuẩn B thấp hơn, nhưng “rút ruột” là công trình nhà nước, có 1 uỷ ban theo dõi cái đó, còn công trình tư nhân thì nếu bị “rút ruột” thì bố ai biết được. Mình có giám sát CĐT, giám sát độc lập (hay nghe là APAVE) và giám sát Nhà thầu, tuy nhiên thì các giám sát này đều nằm trong vòng kim cô của CĐT hết, không ai đại diện cho khách hàng cả. Nên chất lượng loại này thì cũng trông đợi vào cái tâm của CĐT nốt.
  • Vật liệu hoàn thiện bên ngoài: Thì có hoàn thiện bên ngoài và hoàn thiện bên trong, với hàn thiện bên ngoài thì thường gạch hoặc kính, công trình nhiều kính thì thường đắt hơn nhiều so với gạch. Kính thì cũng có nhiều loại, kính cường lực thường, và cao hơn là Solar Control và Low-e. Kính Low-e thì nếu đi bên ngoài nhìn vào bên trong ko thấy gì là đang sử dụng loại này.
  • Vật liệu hoàn thiện bên trong: Gồm cửa, sàn, thiết bị vệ sinh, tủ… thật ra cái bảng vật liệu hoàn thiện mà CĐT cung cấp cho khách hàng thì thường chỉ là bảng này thôi. Mà nói thật ko mấy ai biết cấp độ nó ntn đâu.
  • Hệ thống M&E: Thật ra thì cái này khá là qtrọng, như thang máy kiểu gì, các thiết bị dân điện, ống dẫn sao… nhưng chúng ta cũng ko biết nốt.

Đó, chất lượng công trình nó có nhiều thứ lắm chứ ko đơn giản là nhà thầu hay vật liệu hoàn thiện trong căn hộ đâu..

BÀI 16: DỰ ÁN CHUNG CƯ – SỞ HỮU 50 NĂM VÀ SỞ HỮU LÂU DÀI.

Nhiều bạn không thích chung cư hay không ở chung cư đinh ninh rằng Chung cư sở hữu có thời hạn. Thật ra với những người nói chung cư sở hữu có thời hạn thì chính xác là họ ko hề sở hữu 1 căn chung cư nào, mà chỉ nghe nói rồi phán thôi.

Vậy thị thời hạn chung cư nó như thế nào?

Trả lời câu hỏi này, thì chung cư hiểu rằng là đất gắn với nhà, và phần “nhà” nhiều hơn phần “đất”. Nói cho dễ nhớ thì kiểu như người ta hay nói là Con người là gồm phần “con” và phần “người”.

Đầu tiên là đất: Đất thì như chúng ta biết, đất nông nghiệp thì có thời hạn, đất thổ cư thì lâu dài. Thật ra còn 1 loại đất nữa mà chúng ta ít tiếp cận nên không biết, đó là đất “Thương mại”, loại đất này theo luật hiện nay là 50 năm.

Nhà ở thì đương nhiên xây trên đất thổ cư, do đó nhà ở của chúng ta là sở hữu lâu dài. Mà muốn lên đất thổ cư thì chúng ta phải đóng tiền thuế đất (gọi là tiền sử dụng đất), theo luật hiện tại thì tiền này đóng 1 lần luôn. Giả sử từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thì chúng ta phải đóng thuế 1 lần, và cái thuế này sẽ biến từ đất nông nghiệp sở hữu có thời hạn thành đất thổ cư sở hữu lâu dài. Nghĩa là thuế này đóng 1 lần.

Lưu ý rằng chúng ta đang góp chung khái niệm “Lâu dài” = “Vĩnh viễn”, nhưng trong định nghĩa về ngôn ngữ thì 02 cái từ này không đồng nghĩa nha. Thế nên đất sở hữu “Lâu dài” thì chưa chắc là “Vĩnh viễn” mà chỉ là “Chưa xác định thời hạn” thôi. Nhưng vì tất cả chúng ta đang coi “Lâu dài” = “Vĩnh viễn” thì cứ vậy mà hiểu.

Còn đất thương mại, thì chỉ có 50 năm, nghĩa là khi tính tiền thuế thì chỉ tính thuế đất có thời hạn 50 năm, coi như cho thuê 50 năm xong trả tiền 1 lần ngay lúc này. Chỉ có vậy.

Bản chất là tiền thuế đất đóng 1 lần ấy cho bao nhiêu năm, ví dụ đóng có 50 năm thì đến 50 năm sau mà được gia hạn thì cũng đóng thuế tiếp, và không biết lúc đó thuế được tính như thế nào.

Còn một số trường hợp đặc biệt liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhà nước chỉ cho thuế tối đa 50 năm (theo luật), nhưng nếu đã trả tiền 1 lần lâu dài, thì 50 năm sau gia hạn mà không phải trả thêm tiền thuế. Nó không khác gì lâu dài cả.

Quay lại câu chuyện về thời gian sở hữu. Trong khi nhà phố được xây dựng trên đất thổ cư sở hữu lâu dài, thì chung cư lại chưa hẳn, có cái thì xây trên đất thổ cư, có cái lại xây trên đất thương mại (thuê 50 năm). Mà thậm chí, hiện nay 1 cục đất xây chung cư vừa có tính thương mại, vừa có tính ở, thế nên vừa lâu dài lại vừa 50 năm.

Nói rõ hơn, mấy bài trước Mr Đức có nhắc đến cái FAR, và trong chung cư thì thường FAR này bị tách làm 2, FAR cho ở và FAR cho TM. Cái phần diện tích nào quy định FAR ở thì là sở hữu lâu dài, phần nào FAR thương mại thì 50 năm.

Officetel là một sản phẩm, gọi là lai giữa office và hotel, nó không có “tính ở”. Trong 1 Dự án, khi CĐT làm officetel thì nghĩa là do không có tính ở nên không làm căn hộ được, mà phải lấy FAR phần thương mại đắp qua, thành ra sở hữu cũng có 50 năm thôi.

Cũng có vài trường hợp Officetel được sở hữu lâu dài, thì có khả năng là do trong quá trình làm pháp lý, CĐT chuyển đổi được FAR thương mại thành FAR ở. Nên biến được Officetel thành căn hộ.

Nói tóm lại, thời hạn sở hữu chung cư tuỳ thuộc vào tiền sử dụng đất đã đóng cho cục đất xây chung cư là tiền đóng cho 50 năm hay tiền đóng 1 lần lâu dài. Còn với chung cư kết hợp TMDV thì coi cái bạn đang mua thuộc về FAR ở hay FAR TMDV.

Nó chỉ đơn giản vậy thôi.

BÀI 17: DỰ ÁN CHUNG CƯ – TẠI SAO CÓ NHÀ Ở XÃ HỘI, NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ.

Trong Dự án chung cư, tự nhiên xuất hiện các Dự án Tái định cư, Dự án Nhà ở xã hội. Vậy lý do sao xuất hiện các loại Dự án này?

Trước tiên là nói về Nhà ở xã hội.

  • Nhà ở xã hội là loại nhà dành cho các đối tượng thu nhập thấp, và bị khống chế giá bán. Được áp dụng các chuẩn thấp hơn bình thường để với mục tiêu làm giảm giá thành xây dựng. Kết quả là nhà loại này thường kém chất lượng.
  • Như đã nói ở trên, loại nhà này bị khống chế giá bán, khống chế đối tượng, chuẩn thấp, chất lượng cũng kém nốt nên ít chủ đầu tư mặn mà, CĐT làm vì họ buộc phải làm theo nghĩa vụ thôi.
  • Vì là nghĩa vụ nên “làm cho xong”. Ưu điểm loại này là rẻ, nhược điểm là tiền nào của nấy. Nhìn chung thì loại này chỉ nên mua nếu nó rẻ, không đủ tiền mua cái khác thì đi mua NOXH thôi.
  • NOXH thì theo quy định, người được mua phải không chịu thuế thu nhập thường xuyên, có hộ khẩu hoặc KT3 ở Thành phố, nói chung làm thế nào để chứng tỏ là “tui sống ở nơi tui mua nhà” thì là ok.
  • Có những loại NOXH có các loại hợp đồng như HĐMB, thuê mua, trong NOXH nhưng được bán thương mại (hình như 20% được bán thương mại).

Còn về nhà ở TĐC.

  • Khu nhà ở TĐC nổi tiếng nhất là khu TĐC Thủ Thiêm ở chỗ Newcity á. Cái TĐC được xây lên để phục vụ TĐC cho một nhóm đối tượng nào đó, nhóm này có “suất” TĐC. Nếu nhóm này không mua suất này thì có thể được chuyển sang bán thương mại.
  • Khác với NOXH, nhà TĐC ưu tiên người mua có suất TĐC, nếu họ từ chối thì thôi, bán cho người khác, chứ không quy định thu nhập hay ý định của đối tượng mua nữa.
  • Như thế, có thể bỏ nghĩa vụ TĐC nếu các đối tượng cần TĐC từ chối không chịu mua, và dựa vào lý do này thì có thể bán thương mại, không theo TĐC nữa.
  • Đơn cử trong thực tế, khu TĐC Thủ Thiêm theo kế hoạch là xây 12.500 căn, trong đó có 03 khu gồm 17.6ha, 38.5ha và 30.2ha. Khu 17.6ha xây dược hơn 1700 căn thì ngườ ta nhận. Khu 38.5ha xây hình như hơn 6000 căn, thì người ta mua có 1 block à, còn lại đang bỏ hoang, Newcity cũng dạng này nhưng phát hiện chắc là người ta không mua nên xây chuẩn thương mại, và bán luôn, còn khu 30.2ha bên kia đường thì mới xây 1 toà, mây toà kia xây móng rồi nhắm chừng không ổn nên im luôn. Khu 30.2ha chính là khu waterbay ở Thủ Thiêm đó.
  • Đại khái muốn chuyển đổi nhà TĐC thì chỉ cần chứng to đối tượng mua ko muốn mua nữa, là xong.

Vậy tại sao có mấy cái nghĩa vụ đó?

  • Trong tất cả các Dự án, CĐT phải dành ra 20% cho nghĩa vụ NOXH, và nghĩa vụ này có thể thực hiện bằng tiền hoặc bằng đất. Thế là ở một số Dự án, sẽ có 1 khu dành cho xây NOXH.
  • Trong quá trình di dời các cở sở SXKD của nhà nước ra khỏi thành phố, thì khi chuyển đổi khu đất từ Sản xuất KD sang đất ở, có thể có gắn thêm nghĩa vụ NOXH và Nhà ở TĐC, coi như là lý do để được thay đổi mục đích sử dụng đất. Thế là có những khu đất phải xây NOXH hoặc TĐC vì lịch sử nó phải thế.
  • Một số khu đất của nhà nước được quy hoạch dành riêng để làm NOXH hoặc nhà ở TĐC.

Tóm lại, 02 loại này các CĐT không ham, nhưng tại ví đó là nghĩa vụ phải làm thôi, nên sự chăm chút cho loại hình này không cao, vì tâm lý làm để trả nợ nghĩa vụ chứ có phải làm để kiếm lời đâu.

Từ đó NOXH và Nhà ở TĐC gắn liền với thương hiệu “Nhà thu nhập thấp”, “Nhà kém chất lượng”…., nhưng mà nếu mấy loại này giá rẻ thì cũng chơi dc chứ không phải không. Vì đâu ra.

Còn mang danh NOXH, TĐC mà giá bán thương mại thì tiêu

BÀI 18: DỰ ÁN CHUNG CƯ – KHI NÀO THÌ BẮT ĐẦU BÁN HÀNG?

Tháng trước, có một tình huống khá thú vị trong buổi chia sẻ về pháp lý của Dự án. Đó là khá nhiều người muốn nắm pháp lý để Dự đoán coi CĐT sẽ mở bán lúc nào để chạy quảng cáo cho kịp, hoặc các Nhà đầu tư nắm pháp lý để biết nên “vào” lúc nào và nên “thoát” lúc nào.

Thực tế thì CĐT họ còn dời kế hoạch mở bán, đủ hiểu là cái này không có gì là chắc chắn. Tuy nhiên cũng phải có chút gì đó “manh mối” chứ không phải không.

Như mr Đức từng chia sẻ ở đâu đó không nhớ, là ở Việt Nam, các CĐT làm Dự án chung cư là nhảy vào vòng xoáy của “Cuộc chiến dòng tiền”, hiểu nôm na là bỏ ít tiền nhất nhưng thu được cục lợi nhuận nào đó. Những thứ này được đo bằng IRR. Sẽ mô tả chi tiết hơn ở các nội dung về Dòng tiền.

Và vì mục tiêu đó, thì luôn phải cân đối giữa việc “thu càng nhanh càng tốt, và chi càng chậm càng tốt”. Đương nhiên đó là ý muốn, còn thực tế thì còn nhiều thứ nó ràng buộc, nên phải cân đối xuôi ngược, bởi thế mới gọi là kinh doanh.

Ở Sài Gòn, các CĐT thường trải qua các giai đoạn bán hàng như sau (Thực tế cái này chắc các bạn Sale sẽ biết rõ và chính xác hơn, nên nếu lỡ có thiếu sót thì xin được thọ giáo):

  • Chạy Rumor: Quảng cáo ầm ầm, giới thiệu những thứ ngon lành nhất của Dự án, nhìn chung là chưa gì rõ ràng, giá cũng ko rõ ràng luôn, giai đoạn này đôi khi nhận “Đặt chỗ”, hay tên gì đó mĩ miều chút: Mục đích của việc này là thăm dò thị trường coi người ta quan tâm cỡ nào. Cái thiện chí này thì khoản 35tr, 50tr, 100tr, 200tr tuỳ.
  • Mở bán chính thức và event ký HĐ cọc: CĐT sẽ làm 1 cái event hoành tráng, các khách hàng ở giai đoạn đặt chỗ sẽ tụ họp và chọn căn, đôi khi là bốc thăm, xong rồi thì ký HĐ cọc. Ký rồi thì đóng tiền theo tiến độ.
  • Hợp đồng mua bán: Cái hợp đồng này mới được gọi là chính thức nè, muốn ký HĐ này thì buộc phải được sự cho phép của Sở XD bằng văn bản gọi chung là Chấp thuận bán hàng. Trước khi ký HĐ này, CĐT có thể thu tối đa 30% giá trị căn hộ, khi chưa bàn giao, CĐT có thể thu tối đa 70% giá trị căn hộ, nếu CĐT có yế tố nước ngoài thì tỉ lệ này giảm xuống còn 50%.

Lưu ý: Có nhiều bạn đôi khi thắc mắc rằng tại sao ký HĐ rồi mà chưa đủ điều kiện, thật ra chỉ cái HĐMB nó mới cần điều kiện, còn 2 cái trên thì không cần văn bản nào cũng được. 2 cái trên không đồng nghĩa với việc pháp lý có ổn không, chỉ cái HĐMB phải được cho phép của Sở XD, nghĩa là đã được thẩm định rồi thì mới được phép ký.

Hồi trước có một số người có ý kiến về việc tiền “thiện chí” và HĐ cọc, tuy nhiên việc này theo cá nhân Mr Đức thì nó cũng bình thường thôi. Trong cuộng sống chúng ta có gặp mấy dạng kiểu như trả tiền trước lấy hàng sau, như ví dụ có lô hàng bên Mỹ, nhưng người ta bán sỉ, nên đủ số lượng mới mua được, do đó cần ai muốn mua thì đặt cọc trước rồi đi lấy hàng về. Cái này cũng kiểu vậy.

Chung cư là tập trung vào nhà ở, mặc dù nó có đất, nhưng chi phí dành cho việc xây nhà là nhiều hơn. Mà chung cư thì không thể xây từng căn được, nó là 1 dạng “xây sỉ”, xây cái 1 lần hết, thế nên để an toàn với nhau, thì phải bán được mới xây, kiểu như giá đó thì phải mua sỉ, và khách hàng cần đặt tiền trước để chứng tỏ rằng mua thì mới xây.

Tại sao lại tối đa 30%, đó là vì CĐT đã bỏ đất, khi CĐT đã bán cho 1 khách thì đồng nghĩa cục đất đó bị rơi vào trường hợp đã bán, không được làm việc khác, nên chưa xây thì CĐT cũng bị giam tiền. Nên cái tỉ lệ này nhằm dung hoà.

Quay lại vấn đề chính, là khi nào thì CĐT mở bán. Cái này là câu hỏi khó và thật sự thì phụ thuộc nhiều vào độ “chịu chơi” của CĐT. Có CĐT căn cứ theo thị trường để ra hàng, có CĐT căn cứ theo pháp lý để quyết định. Tuy nhiên như đã nói, thì cái Event cọc nó không cần thiết phải liên quan đến pháp lý, HĐMB thì mới cần, mà CĐT không ai tổ chức Event để ký HĐMB cả, chỉ làm Event để ký HĐ cọc mà thôi.

Đằng nào cũng phải đoán à. Tuy nhiên, như đã nói, CĐT luôn muốn thu tiền sớm, chỉ là có dám thu hay không thôi.

BÀI 19: DÒNG TIỀN.

Trong Bài 18 có đề cập về việc “Chạy đua về dòng tiền” của các CĐT Dự án chung cư, thì với bài này Mr Đức sẽ viết thêm về khái niệm Dòng Tiền cho ai cần.

Dòng tiền người ta hay gọi là Cashflow (CF). Nếu mà khi bạn hỏi tình hình của ai đó họ trả lời là “Cũng có đồng ra, đồng vào”, thì đó chính là dòng tiền.

Dòng tiền là tiền ra, tiền vào cân đối với nhau. Trong thực tế thì Dòng tiền luỹ kế (cộng luỹ kế) không bao giờ âm, vì sạch túi là hết tiền để trả. Nhưng trong lý thuyết và tính toán thì sẽ có dòng tiền âm, tính ra để biết đến đó thì thiếu tiền, và cần lấy chỗ nào đó để bù vào.

Trong cuộc sống, Cashflow quan trọng hơn nhiều so với Tài sản, vốn chủ sở hữu hay lợi nhuận. Dòng tiền đảm bảo sẽ giúp cho chúng ta có cảm giác “rủng rỉnh tiền bạc”, còn dòng tiền không đảm bảo thì sẽ bị “Chết trên đống Tài sản”.

Trong Dự án Bất động sản. Có:

  • Tổng mức đầu tư: Là tổng số tiền cần để hoàn thành Dự án.
  • Tổng doanh thu: Là tổng số tiền doanh thu bán được.
  • Nhu cầu vốn: Là số tiền tối thiểu cần để triển khai Dự án.

Nhu cầu vốn có thể xem như cái kíp để kích nổ cái Cục Doanh thu – Chi phí để thu về Lợi nhuận. Tuỳ vào cách thức của CĐT mà cái “kíp” này sẽ nhiều hay ít. Nhiều hay ít là do:

  • Nếu CĐT bán sớm, thu tiền khách hàng sớm, xây trễ, thì tiền túi bỏ ra sẽ ít, vì lấy tiền khách hàng trả cho tiền xây.
  • Nếu CĐT bán trễ, thu tiền khách hàng muộn, xây sớm, thì tiền bỏ ra sẽ nhiều.

Mà cùng mức lợi nhuận, tiền bỏ ra càng ít thì hiệu quả càng cao. Đó là lý do CĐT Dự án chung cư luôn quan tâm đến dòng tiền.

BÀI 20: DỰ ÁN ĐÔ THỊ.

Dự án đô thị là loại Dự án người ta làm đất nền / Nhà phố. Khác biệt của Dự án Đô thị so với Dự án Chung cư là tập trung vào đất chứ không tập trung vào Nhà. Tập trung vào đất nghĩa là khi bạn nghe nói “Dự án đó bán giá 15tr/m2” nghĩa là đất được bán với giá 15tr/m2.

Lưu ý là Dự án chung cư thì từ 1 cục đất có sẵn, theo quy hoạch được xây cao tầng, và sau khi xây cao tầng thì bán cái Diện tích sàn ở. Khi đó, Chủ đầu tư mua đất, xong làm một hồi thì bán Sàn ở. Còn Dự án Đô thị thì ban đầu là đất, CĐT mua đất xong sau đó cũng bán đất. Chỉ khác nhau về cách phân lô thôi. Đối tượng là giống nhau.

Vậy thì sẽ có một điều đáng lưu ý ở đây. Dự án chung cư là từ cục đất, xây lên bán cái sàn. Dự án đô thị thì từ cục đất, phân ra bán cục đất. Và do chưa hiểu về thực hư Dự án, nên nhiều người bắt đầu đi so sánh là Mua đất (đến bù) 300k/m2, bán 7tr/m2, làm thế thì siêu giàu chứ giàu sao nổi. Nhưng thực tế là thế nào?

Thực tế là một khu đất phải là đất nông nghiệp, hoặc phần nhiều là đất nông nghiệp thì CĐT mới xin làm Dự án, còn nếu phần lớn là đất ở rồi thì CĐT sẽ không làm. Lý do là mua đất ở rồi lại bán đất ở thì không phải cách làm của CĐT làm Dự án đô thị.

Vậy thì, tại sao khu đó lại là đất nông nghiệp, thường là vì nó chưa có đường, và không ở được, vì nếu đã có đường, đã ở được thì dân sẽ ở. Và việc của CĐT phải làm các việc để biến cái vùng đó thành vùng có thể ở được. Các việc chính có thể tính đến bao gồm:

  • Xin chủ trương: Xin nhà nước chủ trương để làm Dự án chỗ đó.
  • Đền bù: Là đi mua đất nông nghiệp, giả sử 300k/m2. Thường quá trình này kèo dài nếu nhờ nhà nước đền bù, còn không thì phải tốn tiền vì phải đền bù theo giá thị trường. Nói chung cái việc này là khó nhất.
  • Làm quy hoạch: Một số khu chưa có 1/2000 thì phải làm 1/2000 (chỉ tư vấn cho nhà nước duyệt), còn có rồi thì làm 1/500. QH 1/500 thì phải đi theo quy chuẩn, có Đất ở, đất giao thông, cây xanh – mặt nước, Công cộng. Và trung bình làm khéo thì cũng được khoảng 45-48% đất ở.
  • San lấp: Thường khu đất nông nghiệp không có người ở là do đất thấp, hoặc đất ruộng, hoặc cái khỉ gì đó. Và đa số thì phải mất 1 mớ tiền để đi san lấp. San lấp bao nhiêu tiền tuỳ vào độ cao cote san nền. Ví dụ hiện trạng trung bình là cao 1m, san lấp lên 2.5m và độ nén 1.3 (tại phải lu xuống), nên 1 m2 đất phải “dộng” thêm khoảng 2m3 cát. GIá hiện tại thì tiền san lấp cũng tương đương tiền đền bù.
  • Làm hạ tầng: Điện, đường, trường, trạm, công viên, cây xanh.
  • Đóng tiền sử dụng đất: Cái này do nhà nước định giá. Mà thường tính sơ thì tiền Sử dụng đất có thể được tính như sau: [Tổng tiền sử dụng đất phải đóng] = [Tổng doanh thu theo định giá] – [Tổng tiền đền bù theo giá nhà nước và nghĩa vụ TĐC].
  • Đo vẽ, ra sổ riêng từng lô.

Nhìn chung quy trình là như thế, và Dự án đô thị thì thường làm 4-5 năm, lâu nhất ở vụ đền bù, và thường thì bán giá gấp đôi giá thành là ổn. Nói chứ lời gấp đôi trong 4-5 năm thì không nhiều lắm chứ không phải đơn giản mua 300k bán 7tr như báo chí hay thiên hạ đồn. Chi tiết thì như này:

  • Tiền gom đất: 300k/m2
  • Tiền làm hạ tầng: Tầm 1tr/m2 là giá trung bình (bao gồm san lấp). Hạ tầng này không đẹp lắm nhé!
  • Tiền sử dụng đất: Nếu bán được 7tr/m2 thì chắc phải định giá ra 3-4tr/m2, định giá thấp hơn dễ “lên dĩa”. Tất nhiên sẽ có trường hợp định giá thấp, nhưng chưa biết tương lai mấy ông định giá thế nào.

Lưu ý rằng cái này chỉ bán được tầm 45-48% thôi, nên giá thành khi chưa có tiền SDĐ cho 1m2 ở lúc này đã tăng lên thành 2.8tr chứ ko phải 1.3tr nhé!

Trong trường hợp này, cộng thêm tiền SDĐ nữa là lên tới 3.8-4tr/m2 rồi. Bán 7tr thì lời chưa được gấp đôi.

BÀI 21: MỘT CÁCH LÀM KHÁC CỦA DỰ ÁN ĐÔ THỊ.

Cách làm này cũng là phân lô bán nền, nhưng lại không đi theo quy trình của Dự án mà đi theo quy trình của cá nhân.

Vì cá nhân có quyền công dân, có được quyền cư trú và ở, nên có một cách khác là lên thổ cư trực tiếp từ đất nông nghiệp mà không phải đi qua nhiều bước như Dự án.

Như ở quê chúng ta cũng biết, nhiều nhà dân, được chia miếng vườn, sau đó dựng nhà, rồi một thời gian sau xã thông báo làm sổ, thế là đi làm, đóng chút tiền thuế là lên được thổ cư. Thuế này thì đóng theo bảng giá nhà nước. Khác với Dự án là định giá.

Cách làm này nhanh và đơn giản, nhưng mà nó chính là nguyên do khiến cho quy hoạch bị nát, vì thường các loại này thì chủ đất thường dùng biện pháp phân lô tách thửa, từ 1 thửa lớn tách thành nhiều thửa nhỏ, và thửa to nhỏ khác nhau, nương vào hiện trạng, khác với Dự án là xoá bài làm lại, vẽ lại toàn bộ.

Nhìn chung, khi tách thửa này, thì chủ đất ưu tiên tối đa hoá diện tích thương phẩm nên không cần quan tâm đến các công trình công cộng. Thật ra Sài Gòn thì các quận phía Tây, Bắc, Tây Bắc là đa số áp dụng cách này, bởi thế thửa bên đó xiên xẹo, hẻm tùm lum tà la, và nhìn chung chả có công viên gì cả.

Vì khi tách thửa, đâu ai ngu mà để vô đó cây xanh đâu. Thế là thành ra đất ở toàn bộ.

BÀI 22: DỰ ÁN ĐÔ THỊ – ĐỀN BÙ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ.

Đây là công việc khó khăn và nhiêu khê nhất của các Dự án đô thị. Theo đánh giá cá nhân, đền bù chiếm 50% thành công của Dự án, đền bù xong là ngon.

Trong thực tế, việc đền bù có thể được thực hiện trước khi được chấp thuận chủ trương đâu tư. Vì đền bù có 02 dạng.

·         Dạng đền bù thoả thuận: Là hành động như đi mua đất bình thường thôi, đế khu đó, gom đất, thoả thuận rồi đi sang tên. Chỉ vậy. Dạng này không cần phải có quyết định cho phép gì của nhà nước hết.

·         Dạng đền bù theo phương án giá: Dạng này chỉ được phép thực hiện khi đã có quyết định về chủ trương đầu tư cho phép làm dự án. Khi CĐT được cho phép làm dự án thì CĐT có thể nhờ ban bồi thường địa phương làm phương án giá rồi đền bù.

Đền bù thoả thuận thường là chủ động hơn, tuy nhiên nhược điểm thì giá là giá thoả thuận. Còn đền bù theo phương án giá thì theo quy trình, và đôi khi lâu. Có một sự khác nhau cho 02 loại này, đó là liên quan đến tiền Sử dụng đất sau này. Với phương án giá, là một mức giá được nhà nước phê chuẩn, là căn cứ sau này để khấu trừ tiền sử dụng đất. Còn thoả thuận, thường là cao hơn phương án giá, và sau này thì khấu trừ cũng chỉ được khấu trừ số tiền bằng với phương án giá, coi như CĐT mất phần chênh lệch.

Tái định cư là một phần không thể thiếu của đền bù theo phương án giá. Với những trường hợp có đất ở, trong khu Dự án, thì mỗi suất ở sẽ có 1 suất Tái định cư. Tái định cư thì được mua đất sau này với giá rẻ hơn, và còn được tiền như tiền di dời, tiền học nghề… Nên đôi khi, khi nhận ra khu này là Dự án, có nhiều người sẽ tìm cách tách thửa và lên thổ cư để tìm kiếm suất tái định cư.

Nhưng để hạn chế điều này, thường các khu đất nằm trong Dự án sẽ bị cấm chuyển nhượng sang tên (uỷ quyền thi được), cấm tách thửa (tránh trường hợp xin thêm suất TĐC).

Nhìn chung quá trình đến bù là lâu dài, và nhiều người đôi khi họ không chịu đi, hay không cần tiền luôn, đôi khi còn không kiếm ra chủ là ai.

Hay nhiều khi chủ đất chết, di chúc cho nhiều chủ, đứa muốn bán đứa không, rồi có khi đi bị vây chém…. vì thật ra thì đền bù toàn dân trong làng trong xóm, hnay mua anh này 10 đồng, ngày mai mua anh kia 1.05 đồng cũng đã có chuyện rồi. Người bán 10 đồng sẽ tức, và đôi khi dụ dỗ họ hàng 11 đồng cũng khong bán.

Có nhiều câu chuyên về quá trình đền bù, mấy ổng đền bù ko dám đi xe xịn, lội ruộng đến, bị thả chó….

Đó là chưa kể đến phần cuối không chịu đi, xảy ra cưỡng chế. Lúc này thì rất nhiều thứ xảy ra.

BÀI 23: DỰ ÁN ĐÔ THỊ – NÓI THÊM VỀ TÁI ĐỊNH CƯ.

Tái định cư nghe quen quen. Cái tên Tái định cư nghĩa là những người đó đang định cư nơi nào đó và bị đi khỏi chỗ cũ và Tái định cư lại chỗ mới.

Nổi tiếng nhất có lẽ là Tái định cư Thủ Thiêm. Khi nhà nước làm Thủ Thiêm, thì CĐT là UBND TP, lúc này TP làm cái nhiệm vụ là Đền bù và Tái định cư cho dân Thủ Thiêm.

Theo thông tin trên các phương tiện truyền thông, thì ở Thủ Thiêm có khoảng 12.500 suất TĐC, nghĩa là có chừng đó trường hợp phải di dời và được TĐC.

Thông thường, nhu cầu của người dân là được Tái định cư tại chỗ, và nếu đền bù đất thì tái định cư bằng đất. Mà trong Dự án đô thị, thì CĐT thường sẽ đền bù và giải tỏa trắng toàn bộ, sau đó quy hoạch lại. Nghĩa là CĐT sẽ phải bỏ tiền để mua hết đất, sau đó để thêm chi phí hạ tầng, thuê đất vào rồi bán ra. Và thông thường, để một khu quy hoạch lại cho đẹp thì phải thêm đường sá, vỉa hè … để cho thông thoáng.

Chính vì lẽ đó, nên các CĐT bình thường không bao giờ làm Dự án ở khu Dân cư hiện hữu, vì đôi khi phải đền bù cho 1000 hộ dân mà làm lại chưa được 1000 nền đất, thì lỗ sặc máu.

Riêng Thủ Thiêm là trường hợp đặc biệt, ở đây có hẳn 12.500 hộ dân phải TĐC, mà tổng diện tích chỉ có 730ha, trong đó dân cư mật độ thấp (nhà phố) chỉ có 22ha, nên chắc chắn không thể tái định cư tại chỗ cho 12.500 hộ dân được (vì nếu lấy 22ha chia cho 12.500 hộ dân thì mỗi hộ dân chưa được 20m2). Nếu một CĐT bình thường ở 1 vùng bình thường, thì Thủ Thiêm với nhiều dân như thế sẽ không phải nơi tốt để làm Dự án.

TĐC Thủ Thiêm được dùng Cao tầng để làm sản phẩm TĐC, vì đang ở nhà trệt, mà lên cao tầng, cùng với việc Cao tầng xây chất lượng không tốt lắm (bằng chứng là giờ một số toà đang bán đấu giá mà không thấy người ta quan tâm lắm dù giá không cao), và thêm nữa lúc nhận tiền đền bù thì không đủ tiền mua suất TĐC nên thành ra giờ hàng TĐC bị ế.

Việc nhận tiền đền bù không đủ để mua suất TĐC là một điều khá nhức nhối và khó của TĐC. Có nhiều nguyên do gây ra điều này. Mà phần lớn là cách tính giá đền bù chưa hợp lý và đôi khi là chưa công bằng.

Trong quá trình thực hiện Dự án, đôi khi thông tin không cân xứng, và người có tiền thường có nhiều nguồn thông tin hơn để tiếp cận và có cơ hội lấy luôn miếng ngon, còn lại, những người cùng khổ nhất thường là những người ít biết nhất và thiệt nhất.

Thật ra, liên quan đến TĐC, ở những vùng mà dân cư thưa thớt, toàn đất nông nghiệp thì việc TĐC thường cũng ổn, vì ở đó, ví dụ 1 hộ dân sở hữu cả vài ngàn đến vài chục ngàn m2 đất, thì khi đền bù, người dân vừa có tiền nhiều còn CĐT lại ít phải làm suất TĐC, nên mọi thứ ổn.

Còn ngược lại ở những nơi dân cư đặc kín, mỗi nhà chỉ có khoảng 20-30m2 đất, giờ mà làm Dự án thì phải chia mỗi lô đất tối thiểu 60m2 thì còn không đủ để TĐC chứ nói gì kiếm lời.

BÀI 24: DỰ ÁN ĐÔ THỊ – CÁC THÔNG SỐ TRONG DỰ ÁN ĐÔ THỊ.

Trong phần viết về Dự án Chung cư, Mr Đức từng nhắc đến các thông số liên quan đến loại Dự án đó mà chúng ta phải quan tâm, và trong đó có đề cập đến cái gọi là FAR.

Và Dự án đô thị đương nhiên cũng có những thứ cần quan tâm. Và các thông số quan tâm sẽ ít hơn xí.

Trong Dự án đô thị thì cái chúng ta tập trung là đất. Nghĩa là CĐT sẽ mua 1 cục đất bự, xong rồi xoá hết, phân lô lại. Trong quá trình phân lô đó thì lòi ra các hạng mục như sau:

• Đất ở

• Đất TMDV & Công trình công cộng

• Đất giao thông

• Đất cây xanh, mặt nước.

• Đất khác.

Nhìn chung thì quan trọng nhất vẫn là 4 cái đầu, chiếm nhiều tỉ lệ nhất. Đất ở chỉ là 1 phần

Trong đất ở thì lại có tiếp: Đất nhà liên kế, biệt thự. Nếu trong cái nhóm đất ở lại có phần đất xây chung cư, thì sau này cái cục đó biến thành Dự án chung cư.

Và để cho dễ, thì mr Đức quy định rằng, nếu 1 Dự án có cả đất thấp tầng và đất cao tầng thì tạm gọi nó là Dự án Phức hợp. Thế nên trong khuôn khổ các bài viết về Dự án đô thị thì các khu đất không có phần cao tầng nhé!

Cái bảng mà thống kế mấy loại đất như ở trên thì gọi là Bảng cân bằng đất đai. Nhìn vào đó các bạn sẽ thấy được các loại đất có tổng diện tích bao nhiêu.

Thường các lô ở càng nhỏ, thì cái phần diện tích đất giao thông càng nhiều.

Trong một Dự án bình thường, đất ở chiếm được 50% là quá tốt, rất tốt rồi, thường được 45-48% mà thôi. Cái này các bạn phải “ghi lòng tạc dạ” nếu muốn đi đầu tư dạng như 1 Chủ đầu tư nhé!

Vì nếu hiểu sai cái này, thì có khả năng xộ khám như chơi. Ấy là trong lịch sử từng có 1 người vì hiểu sai, tính sai cái này nên bị đi tù 3 năm vì tội lừa đảo, sau khi mr Đức đọc hồ sơ thì cảm giác người này không lừa đảo mà chỉ hiểu sai câu chuyện.

Câu chuyện đó tóm tắt lại là người này rủ bạn bè góp tiền mua đất để làm dự án. Và hứa sẽ trả lại thành phẩm. Tổng diện tích mua được là 20ha, số diện tích thành phẩm cam kết trả khoảng 15ha. Chắc ban đầu người này nghĩ dù sao cũng lời dc 5ha. Nhưng sau khi duyệt 1/500 thì chỉ có 9ha đất thành phẩm (Đất ở), thành ra không đủ để trả cho người góp vốn. Và như thế không thực hiện được lời hứa và ngồi tù.

Tóm lại, trong Dự án đô thị, hãy coi cái bảng cân bằng sử dụng đất, và xem coi được bán bao nhiêu đất ở nhé!

BÀI 25: CÁCH ĐỌC VĂN BẢN PHÁP LÝ.
Hình như đa số chúng ta rất quan tâm đến pháp lý, nhưng lại chỉ muốn tập trung vào đầu mục pháp lý mà không muốn đọc.
Cũng có vài trường hợp cầm văn bản pháp lý và đọc nhưng không xác định được văn bản đó nó như thế nào.
Trong văn bản pháp lý có nhiều loại, nhưng có thể phân ra 03 loại chính bao gồm:
Loại công văn của CĐT: Thường loại này là ý kiến, cam kết của CĐT gửi cho đơn vị quản lý nhà nước để xin một cái gì đó. Đa số các văn bản này bị “giấu”. Thậm chí không lưu.
Loại Công văn qua lại giữa các cơ quan: Khi gặp một vấn đề khó giải quyết hoặc không phải thuộc thẩm quyền quyết là chỉ có tham mưu, các sở ban ngành sẽ gửi công văn. Công văn này không có chức năng để quyết định nội dung đang trao đổi.
Loại công văn mang tính chất cho phép, hay ngôn ngữ thông dụng là văn bản Approve hay Final. Loại này chính là cái chúng ta cần quan tâm, và nó là ý kiến cuối cùng, chốt lại vấn đề.
Vậy thì cách nào để biết được văn bản nào thuộc loại nào.
Theo quy chuẩn văn bản, thì bên phải phía trên là niên hiệu quốc gia cụ thể là “Cộng Hoà Xã Hội …”, bên trái phía trên chính là ghi chú nơi phát hành văn bản. Thế thì.
Nếu chỗ này ghi Chủ đầu tư, thì cái này là văn bản của Chủ đầu tư xin cái gì đó, hay cam kết cái gì đó.
Nếu chỗ này ghi tên của Sở ban ngành hay của cơ quan nhà nước thì chính văn bản này là của cơ quan đó phát hành. Muốn biết mục đích phát hành thì lại phải coi tiếp tiêu đề bên dưới.
Nếu là công văn thì thường là sẽ gửi cho ai đó, có tên người gửi, nếu gửi nhiều người là mục này gửi cho nhiều người. Còn nếu là Quyết định thì không có gửi cho ai cả, mà nói xoáy sâu vào một thứ gì đó.
Quyết định thì thông thường là văn bản Final, còn Công văn thì hên xui. Bởi thế buộc phải đọc văn bản mới biết được cái này là dạng nào. Và thường là ở câu kết, nếu văn bản mà có câu kết dạng trình xem xét, hay báo cáo … thì nó không phải là văn bản cuối cùng.
Thế nên, các bạn cần tập đọc nội dung của văn bản pháp lý, vì trong mỗi văn bản pháp lý luôn có các căn cứ kèm theo, và trong đó thường sẽ liệt kê lại các văn bản pháp lý phía trước nó, đã xong rồi.
Cách làm của dân pháp lý, là cầm 1 văn bản và đọc, xong tìm hết các văn bản liên quan được liệt kê và tham chiếu trong đó để đọc cho bằng hết, và khi đọc hết, cùng với nền tảng kiến thức, hiểu biết, thì người ta có thể đoán được cái pháp lý đó đang như thế nào, vướng gì.
Và thực tế thì bất cứ văn bản nào được trích dẫn kèm theo, thì luôn phải tồn tại.
Mẹo nhỏ, thường với những người có kinh nghiệm, nhìn văn bản là họ biết văn bản này do ai soạn luôn chứ không đơn giản chỉ là ai ký. ^^

BÀI 26: DỰ ÁN THẤP TẦNG – RANH DỰ ÁN.
Có một số bạn thắc mắc là Dự án A công ty X đang làm và đã được duyệt 1/500 cho cty X, tuy nhiên hiện tại, diện tích đất mà công ty X đã đền bù nhỏ hơn diện tích được phê duyệt trong Quy hoạch 1/500, thế thì có khi nào mà cái phần chưa đền bù bị đối tượng khác mua mất hay không? Để hiểu rõ hơn về việc này, chúng ta cần nắm quy trình như sau:
Bước đầu tiên của Dự án (cả thấp tầng và cao tầng) luôn là bước xin chủ trương. Chủ trương nó như là đi “dạm ngõ” hay quê “Hà Tịnh” mình gọi là “tấp ngọ”, hiểu là lấp cái cổng lại, không cho thằng khác vào tán nữa.
Khi nhà nước chấp nhận cho phép cái này rồi thì cái khu vực thuộc Dự án bị “khoá” lại, không được sang tên, tách thửa … một cách bình thường nữa.
Đi kèm với chủ trương này là một bản vẽ xác định ranh tạm, có thể điều chỉnh nhưng không nhiều.
Quay lại cái bài mr Đức từng viết về vụ đền bù, có 02 loại đền bù là thoả thuận và phương án giá. Thật ra Thoả thuận là cách đền bù không liên quan gì đến phê duyệt chủ trương hết, có thể đi đền bù cả mấy chục năm trước, gom được 1 lượng nhất định rồi mới đi xin chủ trương, kiểu như “ăn cơm” xong xuôi rồi mới đi xin “đánh kẻng” cho nó chắc. Còn cách mà đánh kẻng xong xuôi rồi thì mới biết mặt nhau là việc làm xa xưa của ông bà ta.
Quy hoạch 1/500 phải được thực hiện sau khi có Thuận chủ trương, còn đề bù thì đền bù trước thuận chủ trương cũng được, trước thuận chủ trương thì chỉ có thể đền bù thoả thuận, còn sau thuận chủ trương thì có thể xin đền bù theo phương án giá.
Trong trường hợp đền bù không được như mong muốn thì các CĐT thường có 02 cách để làm
  • Cái nào chưa đền được, khó đền quá thì xin điều chỉnh ranh, đưa ra ngoài ranh
  • Cái nào khó đền bù thì quy hoạch vào diện tích công viên, cây xanh, công cộng để làm giảm giá trị của cục đất đó.
Trong ranh, thì đôi khi lại có đất nhà nước: Như là kênh rạch, đường hiện hữu, hay gì đó của nhà nước thì đôi khi không phải đền bù, mà trả bằng tiền ở thời điểm đóng thuế.
Thế nên, khi làm nghề, mấy cái thứ này thì cứ phải áp ranh cho nó đàng hoàng, việc áp ranh giữa ranh dự án với lô thửa là một việc quan trọng cần làm. Trong dự án thấp tầng, thuật ngữ “da beo” nhằm nói đến việc đền bù lởm chởm lổ chỗ như da beo ấy, loại đền bù này thì gần như không triển khai được Dự án. Do đó, đi đền bù thì cần phải đền bù gom gom thì mới ngon.
Mũi Né Summer Land Resort
Nhà Phố Verosa Park Khang Điền
Dự án căn hộ Hausviva Quận 9

Summary
Review Date
Reviewed Item
Chia sẻ rất tuyệt vời !
Author Rating
51star1star1star1star1star

>>michaeltung.vn<<

Chuyên trang tư vấn/ phân phối bất động sản - Nơi khách hàng đầu tư sinh lời hấp dẫn

Gọi điện Gọi điện SMS SMS Liên HệLiên Hệ
Face Book